Le compromis de vente est un avant-contrat et en tant que tel, il fait naître des droits et des obligations. A la différence de la promesse de vente, le compromis de vente ne revêt pas de caractère unilatéral. L’initiative vient toujours du vendeur dans la pratique. Mais le cadre juridique est plus ferme, à quelques similarités près avec la promesse de vente. Le moins que l’on puisse dire, c’est qu’un compromis de vente est réellement un acte bilatéral engageant le vendeur et l’acquéreur.

Les interventions du notaire

maisonLe cadre juridique du compromis de vente fait ressortir une certaine omniprésence du notaire dans la procédure. Mais la récurrence des interventions du notaire tient également à des raisons pratiques. C’est typique des transactions immobilières (achat maison, appartement, terrain…). Ainsi, la signature sous seing privé est légalement valable. Les deux parties peuvent être assistées par un agent immobilier. Mais il est recommandé que cette signature se fasse devant le notaire. Ou mieux, la présence de deux notaires (celui de l’acheteur et celui du vendeur) est une bien meilleure idée. Par ailleurs, même si le compromis de vente est signé sous seing privé, l’intervention du notaire reste toujours inéluctable. Chaque acquéreur doit en effet verser un dépôt de garantie. Il signera un chèque à l’ordre du notaire. Mais ledit chèque n’est remis au notaire que passé le délai de désistement imparti au vendeur, c’est-à-dire sept jours. Quand la signature du compromis de vente se fait devant le notaire, celui-ci encaisse dans l’immédiat le chèque (à son ordre) et le dépose dans un compte séquestre. Le chèque n’est touché que quand l’acte définitif de vente est signé.

Les implications du délai de désistement du vendeur

Le vendeur a sept jours pour se rétracter. Ce délai court à partir de l’envoi en recommandé d’un exemplaire du compromis de vente signé. Ce délai est assez court. C’est peut-être une raison pour laquelle les deux parties peuvent prévoir dans l’avant-contrat une clause suspensive. Cette clause suspensive trouve tout son intérêt quand sa non-réalisation permet au vendeur d’encaisser le dépôt de garantie même en cas de rétractation au-delà du délai légal. Dans le cas contraire, l’acheteur perdra ledit dépôt de garantie. A ce propos d’ailleurs, le moins que l’on puisse dire, c’est que le vendeur n’a pas carte blanche. Loin de là ! Le désistement au-delà des sept jours entraîne la responsabilité judiciaire du vendeur. Outre le fait que l’acquéreur a droit au remboursement du dépôt de garantie, le Tribunal de Grande Instance peut, à la demande de l’acquéreur, imposer la vente au vendeur. Le désistement illégal est également un motif pour l’acquéreur de demander des dommages et intérêts. Même si l’affaire implique l’immobilier de prestige en Corse, à Paris ou  dans une autre région phare de France, il y a toujours des marges de manœuvre. Le vendeur n’a pas carte blanche – on insiste là-dessus.

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Le compromis de vente dans la vente immobilière
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